好租晓楼深度专题《解密投资热点——物流地产新机遇》
疫情之后，受电商行业加速布局和高速高质发展推动，物流地产又一次成为地产圈关注焦点。高回报率、高出租率、尚不明朗的市场格局、庞大的市场需求，留给了地产商、物流企业、金融机构无限的发展空间。过去几年里万科、碧桂园、绿地、远洋等一线房企也先后在物流地产领域进行了不同维度尝试，收获了不同程度的收益和经验积累，本期好租旗下晓楼数据服务平台特别推出《解密投资热点——物流地产新机遇》深度专题，结合数据和重点案例，来共同探讨国内物流地产格局以及投资机会。
近年来，不少传统房地产企业纷纷涉及物流地产业务，且物流地产企业规模上也在不断扩张之中。以TOP房企万科为例，其核心物流地产即万纬物流项目数量在2019年已多达近140个，五年时间即跻身行业第三。从行业格局来看，普洛斯依然是国内物流地产市场龙头代表，凭借早期进入中国市场、低廉的资金成本优势，获得大量土地储备。但是近年随着新玩家进入、政府土地政策收紧，国内行业格局出现变数，普洛斯市场占有率有所下滑。从企业类型上看，外资企业、内资物流企业、地产转型企业、金融机构都在物流地产领域扮演重要角色，抢占市场。
对于物流地产缘何受到投资热捧，好租晓楼报告分析认为主要有四个动因：市场需求引导、产业政策扶持、投资收益可观以及市场供应不足。尤其在投资回报方面，从盈利来源以及利润率上看，物流地产盈利模式更加多元，且收益稳定，年化投资回报已居地产细分行业之首。此外，近年来对于“互联网+”以及物流行业出台了大量扶持政策，对于物流地产起到了很好的引领作用。
另从市场需求看，虽然我国物流地产总量高达近10亿方，但优质地产占比仅为5%，高标仓储仍有很大缺口，发展空间广阔。
报告同时认为，运作物流地产主要比拼项目获取、园区建设、园区经营以及延伸业务四大环节。其中，项目获取方式、成本直接影响项目成败，主要获取方式有招拍挂、收并购、企业合作、项目改造。在园区建设环节，主推信息化、高标化、智能化。物流地产运营上自建服务、托管服务、定制化服务成为物流项目三项主导模。此外，物流地产商通常在业务上下游进行系统延伸多元发展，主要延伸方向为金融、运输以及冷链业务。
结合具体案例来看，普洛斯长期扮演我国物流地产领军者角色，也是一个“集大成者”，其业务板块覆盖物流和工业基础设施、供应链金融、数据和科技、基金管理与投资平台再投资，往下又细分出仓储配送、冷链枢纽等十余项重点运营类业务。普洛斯通过出租物流设施获取租金收入，也为客户提供一站式的物流管理解决方案。
资料显示，目前普洛斯客户数量超过4000家。2019年，普洛斯中国在中国拥有并经营占地4,600万平方米，价值210亿美元的物流基础设施。投资组合包含价值140亿美元完工稳定房地产，占总投资组合价值的70%以上，租赁率高达87%，使用率高达85%。
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