好租晓楼深度专题《房企分拆潮——物管企业IPO思考》
近日，伴随华润万象生活、融创服务控股、世茂服务三家航母级物业企业向港交所提交招股说明书，一场房企分拆物管业务IPO的狂潮再次掀起。8月31日中国恒大更是在上半年业绩发布会上爆出消息：母公司将为其物管业务引入14家战略投资人，计划年内完成物管业务拆分并实现IPO上市。传统房企缘何在2020年集中谋求分拆上市？其上市动因在哪里？ 物管上市潮中会产生哪些物管模式分流？对此，本期晓楼推出《房企分拆潮——物管企业IPO思考》专题，与业界同仁共同探讨。
对于房企集中分拆物管业务IPO现象，报告分析认为有三大现象：上市企业数量剧增，企业IPO周期缩短，且物管板块倍受市场青睐。
数据显示，2018年以来物业管理上市企业逐步增多，2020年上半年，成功上市物管企业6家。排队企业11家，其中有3家在管面积超过10000万㎡，预计年内新上市物管企业将创新高。从IPO周期来看，上半年6家已上市物管企业从首次递交IPO招股书到成功上市，平均耗时171天，弘阳服务以106天创下最短记录。此外，物业类板块走势强劲，从板块（仅计入2020年前上市的企业）涨幅来看，港股和A股的物业板块涨幅均值分别达到81.89%和44.15%，均高于相应大盘涨幅，表现出了稳定的收益性及抗风险性。
晓楼报告同时认为，房企分拆物管上市有两大动因：一是物管公司属于轻资产类型企业，资产负债率相对较低，拥有更高吸金能力、更稳定现金流保证长期收益。二是估值定价模型友好，物业板块整体市盈率大多处于30-50倍之间，而关联房企市盈率普遍仅在10倍以下。房企通过物管业务剥离上市，短时间内即可完成资本魔法的华丽变身。
再从物管IPO趋势来看，物管模式再分流明显，主要表现为“四个分化”。从主体上看，房企业务分拆、孵化成长型企业、以及国企转型企业三者构成了物业IPO的主力群体。从规模上看，拥有强大关联地产机构依靠的物业企业在资金、项目获取上都更具优势，而第三方物管企业在发展速度、规模扩张上相对较慢。从盈利上看，商办类、商业类物管企业相比住宅类物管企业拥有更强的盈利能力。从募资用途上看，主要资金用途分化为两个方向，收并购再扩张和智能化、科技化转型。
晓楼报告还分析称，楼宇经济存量时代新战场将催生物业管理行业的春天。比如，城市旧改对建筑形态、装修装饰的更新需求只是很小一部分，更大程度在于通过管理、运营使原有功能以及建立在物理空间基础上的服务升级。物业管理行业以稳定的现金流、较强的抗周期性、以及不断拓宽的业务边界，势必成为存量时代一大主角。此外，物管IPO的一大融资用途就是完成企业的科技化、智能化改造，智能平台搭建、智慧园区建设已成为争夺焦点，同时物管企业与科技公司合作，数字化访客系统、数字化安保系统、智能人员健康管理系统等科技物业需求进一步催生了新型物业管理增值市场。
目前，由于物管企业的投资价值以及盈利水平高速增长，行业势必经历一个短期的规模扩张阶段。而在企业兼并重组浪潮中，具备房企开发背景，在资金、项目上拥有绝对优势的物业企业，会在这一阶段脱颖而出拥有更大的市场占有率。但随着大量航母级企业进入，完成跑马圈地后行业利润会收窄。从行业利润看商办类物业、商业类物业管理企业拥有更高的盈利空间，在这一阶段物管的专业化、品牌化将起到更为关键作用。
报告最后分析指出，做好一家物业管理企业通常是三步走。首先，在标准化、品牌化上做文章，同时借助资本工具适度扩张。其次，提升深度、拓宽企业业务，在专业化基础上做好咨询服务、项目托管工作，最终实现业务延伸。最后，借助科技赋能，树立起行业壁垒。
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